Investire negli Stati Uniti – il mercato immobiliare

Ad oggi, il mercato statunitense è uno dei migliori al mondo per quanto riguarda gli investimenti nel settore immobiliare. I prezzi sono relativamente economici, il finanziamento è generalmente semplice da ottenere e la burocrazia è snella e semplice.

La solidità della sua economia, abbinata a un mercato immobiliare in netta ripresa, rappresenta oggi una soluzione vincente per valutare operazioni Real Estate efficaci.

Di seguito vorrei mostrarvi due dati per farvi comprendere la potenzialità di questo mercato. Nella foto del grafico potete vedere l’incremento degli affitti da Marzo ad oggi di alcune città americane.

Secondo Zillow, gli affittuari statunitensi hanno pagato circa $ 4,5 trilioni di affitto durante l’ultimo decennio, più del PIL tedesco del 2018 . Hanno riferito che solo nel 2019 gli affittuari statunitensi hanno pagato $ 512 miliardi di affitto. 

Burocrazia

La burocrazia americana è in generale caratterizzata da normative snelle, chiare ed efficienti. Il mercato immobiliare infatti non è da meno. Volendo è possibile svolgere tutta la procedura di ricerca, controllo immobile, proposta e acquisto direttamente da casa incaricando un Buyer agente per la ricerca.

E’ inoltre possibile fare un controllo sullo storico sulle persone che vogliono affittare il nostro immobile, quindi controllare se abbiano carichi pendenti o insoluti. Inoltre in caso di inquilino morosa la procedura di sfratto avviene nel giro di 30 giorni.

Gli americani preferisco stare in affitto

Questa mentalità è molto differente dalla nostra ed è principalmente data dal fatto che gli americani spesso devono trasferirsi per lavoro in un’altra città o addirittura in un altro stato. Infatti il contratto tipico d’affitto ha la durata di un solo anno, ovviamente rinnovabile contro il nostro 4 + 4.

Prezzo di acquisto / rendimento

Negli Stati Uniti possiamo acquistare un immobile di media grandezza (per intenderci la classica villa americana che vediamo nei telefilm o townhomes) con un investimento di circa 100,000$.  Questo investimento può garantirci un rendimento lordo annuo di oltre il 10%, se concesso in locazione. In Italia tutto ciò sarebbe impossibile, basti pensare a cosa possiamo compare a Milano o Roma con la stessa somma. Da sottolineare che il rendimento di cui stiamo parlando è dovuto da contratti d’affitto normali e non short terms come possono essere (airbnb o booking).

Quali sono i costi di un’ immobile negli USA?

Una proprietà ha 3 costi:

• Property tax ( pari alla nostra IMU ) che varia da 1% a 2% del valore commerciale dell’immobile che equivale al 35/40% in meno del valore attuale di mercato. Le property taxes vengono interamente utilizzate dallo stato federale in infrastrutture e le spese sono visibili online.
• HOA (spese condominiali che comprendono una polizza assicurativa sulla gestione/manutenzione ordinaria e straordinaria delle aree comuni, facciata e tetto).
• Property management, (gestione immobile). Il property manager sarà la persona incaricata di gestire il nostro immobile (ricerca l’inquilino, pagamento utenze ecc). In genere si aggira intorno al 10% del prezzo dell’affitto.

Quale tipo di società scegliere per investire negli Stati Uniti

Prima di buttarci nell’acquisto di un immobile negli Stati Uniti è bene valutare quale tipologia di società conviene aprire. Di sotto riportiamo le società più comunemente usate che offrono lo scudo della responsabilità limitata proteggendo gli asset dei soci da azioni legali.

• Limited Liability Company 
• Corporation

L’unica differenza tra le due è la forma di tassazione. La prima è l’equivalente della nostra SRL mentre la seconda la nostra SAS. La LLC è una pass through entity, ovvero l’income di una LLC non viene tassato a livello societario ma viene riportato direttamente nella dichiarazione dei redditi dei soci. Il vantaggio è, dunque, che l’income di una LLC viene tassato una volta soltanto, al contrario della Corporation il cui income viene tassato sia a livello corporate che a livello dei soci, quando i dividendi vengono distribuiti.

Ovviamente non siamo obbligati a formare una società ma averne una porta più vantaggi di quelli che potremmo avere ad operare come persona fisica. Avendo una società possiamo portare in detrazione tutto (compresi viaggi aerei per la visita della casa e spese di soggiorno, oltre a maintenance costs, management fees ecc) incluso l’ammortamento dell’unità che è calcolato in 27 anni. 

Vuoi conoscerne di più?

Per chi ha intenzione di avere più informazioni sul mercato immobiliare per poi decidere in un secondo momento se effettuare o no l’investimento, consiglio di acquistare il seguente libro. Investireneglistatiuniti.com sono esperti nel settore nonché nostri partner.